Souvent, vous êtes imposé dans la tranche à 41%, et bientôt ce sera la tranche à 45%. A cette imposition, viennent s’ajouter les CSG/CRDS, soit donc une imposition totale de 56,50% et donc bientôt de 60,50% ! Reste alors un solde net en votre faveur de 43,50% mais bientôt de seulement 39,50% ! Et pire encore, lors de la retraite, ces revenus fonciers peuvent faire grimper vos retraites dans la tranche marginale d’imposition supérieure !

Concrètement, prenons le Docteur B. qui arrive à la retraite. Il recherche des revenus complémentaires pour cette période. Il est propriétaire d’un bien immobilier parisien qu’il a acquis neuf dans le cadre de la loi Perissol, il y a quelques années pour 137 751€. Aujourd’hui, ce bien est estimé à 300 000€. Le loyer annuel est de 10 392€ brut mais de seulement 3 229€ après charges, impôts et CSG/CRDS ! Nous avons donc conseillé à notre client de céder ce bien ! Un de nos partenaires a réussi à vendre ce bien occupé en moins de deux mois pour un montant net de 293 000€. En investissant le fruit de la vente (après paiement de la taxe sur la plus-value immobilière et frais d’acquisition déduits) dans un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) avec un taux de revenus de 4,90%, le Docteur B. disposera d’un revenu estimé à 12 424€ presque net (reste la taxe foncière à régler) revalorisé annuellement, et surtout très peu imposé sur longue période, dans le cadre de la location meublée non professionnelle. Toute la différence est là, à comparer aux maigres loyers nets de 3 229€ avant la vente du bien !

Voilà pourquoi un patrimoine immobilier se gère ! Il faut commencer par réaliser l’audit du patrimoine immobilier en question et détecter les biens non rentables susceptibles d’arbitrages. En effet, l’idée à terme est de substituer à vos biens produisant des revenus fortement taxés des biens générateurs de revenus (si tel est votre objectif) peu ou pas imposés!

Toutefois, attention, cela ne veut pas dire vendre à tout prix ! Il faut se donner le temps pour bien vendre (d’autant que le nouveau gouvernement devrait revenir à une taxation sur les plus-values immobilières plus favorable). Pour ce faire, comme nous l’avons vu dans notre dernier article, vous pouvez gagner du temps en souscrivant des parts de SCPI de déficit foncier à crédit. Ainsi, durant deux ans, vous pourrez payer moins d’impôts, le temps de trouver un acquéreur au bon prix !

Lorsque vous aurez vendu vos biens dont la rentabilité après impôts est trop faible, vous récupérerez un capital que vous pourrez à nouveau investir en immobilier dans un cadre fiscal, qui cette fois sera préservé. A cet égard, le statut de loueur en meublé non professionnel constitue une solution très efficace (c’est d’ailleurs le statut pour lequel a opté le Docteur B.). Il vous permet de profiter[...]

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